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2020-03-17   宏大國際:信義計畫區高樓即將突破百萬坪里程碑

宏大國際:信義計畫區高樓即將突破百萬坪里程碑

報導:MyGoNews蕭又安                                                                                                                                          
時間:2020-03-11

                                                                                                                                                                                                                                               宏大國際資產陳益盛總經理表示,信義計畫區高樓即將突破百萬坪里程碑,世貿三館地上權,壽險業的菜

【MyGoNews蕭又安/綜合報導】台北市的信義計畫區內自1980年代開發至今已達40年,現有及興建中大樓共有約44幢商業/辦公大樓,樓地板總面積近百萬坪。如加上設計中及2019年11月甫標出的「信義行政中心」地上權案、及3月底招標的「世貿三館」等二案重建後,信義計畫區高樓樓地板面積(不含住宅)即將突破百萬坪里程碑。
 
隨著近期信義區幾處地上權的標售,信義計畫區這個堪稱「皇冠中的鑽石」再次翹足引領,吸引眾家投資大咖目光。宏大國際資產陳益盛總經理表示,信義計畫區現有及興建中、規劃中大樓共有約46幢商業/辦公大樓,包括21幢辦公(含行政大樓)、17幢商場、8幢旅館等,樓地板總面積約986,000坪,如加上近期信義行政中心及世貿三館地上權案重建,信義計畫區高樓將突破百萬坪。目前信義區前三大高樓基地都屬於地上權模式,分別是台北101、南山廣場及富邦信義總部三案。由於台北市中心土地取得困難,在近年地上權招商策略調整地租為部分固定、部分浮動,且地價調幅趨於穩定之後,地上權開發案可謂是投資開發者的最佳替代方案。
 
陳益盛指出最具比較性的三個地上權案則以台北101、南山廣場及信義行政中心等,屬同區塊不同時期的三件個案,可以約略探究出歷年來的地價漲幅及變化。其中台北101因取得時間較早成本最低,地上權價格每坪僅約225.8萬,南山廣場約502萬,信義行政中心約744.2萬。

 

以宏大多年在信義區幾處大型個案的估價及顧問經驗,陳益盛概估「世貿三館」地上權案權利金底價加上地租後,成本回推年投報率該估約可達4~5%之甫,優於北市一般所有權性質商辦的2.4~2.5%,只是地上權案50~70年期屆滿須歸還政府,因此最適合資金滿手的金控壽險業者、或現金流充裕的開發商。
 
目前信義計畫區內百貨商場競爭激烈,由於北市優質商辦空間仍短缺,未來開發案應傾向商辦比重較高的商業大樓,如規畫商場則勢必具特色主題性、娛樂性的規劃,再搭配商店街的形式,才能在眾多競爭中吸引來客量。至於旅館市場,近二年陸客來客明顯下滑,取而代之的是日、韓、港、澳及東協,如要吸引高端客層仍以美、歐及東北亞、陸客自由行等族群,先從台灣拉高國際能見度,吸引外資來台投資勢,再加入國際連鎖酒店體系、搭配超優質的服務來提高住房率。以上三大類產業各具挑戰,考驗投資者的智慧、魄力與眼光。

                                   

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