如何準備不動產估價師考試             〔張元旭、游適銘〕


壹、前言

不動產估價師法制化工作,一直是內政部施政重點。自「土地估價師法(草案)」於民國七十九年送請立法院審議歷經十一年始立法完成,首屆「專門職業及技術人員高等考試不動產估價師考試」已於九十年底舉行,本年(九十一)五月亦將舉行特種考試。社會各界對如何準備不動產估價師考試相當重視,以下提供幾點方向供各位參考。

貳、各科準備方向

一、國文(論文與閱讀測驗)

閱讀測驗佔三十分,測驗考生對古文解讀能力,各位只能憑國學素養應答,無從準備,亦無須準備。

論文佔七十分,大體而言作文要考取高分,不外乎掌握起承轉合四字要訣,多背一些古人至理名言之樣板文句,以及歷史典故俾伺機套入文章之中為獲取高分之不二法門。

二、中華民國憲法

此科命題範圍廣泛,包括 憲法本文、增修條文、原理原則 司法院大法官解釋(有關憲法部分) 國民大會、總統府及五院組織法 公職人員選罷免法(包括總統、副總統選舉罷免法) 國家賠償法 地方制度法。為獲取高分,惟有花時間將上述條文盡量多讀一些,但因內容實在太多,也無須死背,就當作增進自己政治知識來看待。上述條文大多皆可從網路下載,只是不免資料零散,建議選購一本參考書仔細研讀。

三、民法物權與不動產法規(包括不動產估價師法、土地法、平均地權條例、土地稅法及其附屬法規)

本科建議可於市面上多方博覽最適合自己閱讀、整理歸納易於吸收之參考書籍。因就第一次考試民法出兩題來看,若要得到高分,不涉獵參考書而僅讀法條顯有不足。第一次考試未考不動產估價師法及其附屬法規,可能命題老師擔心內政部初訂,考生來不及準備,以後考試應該會有出題。

四、土地利用法規(包括區域計畫法、都市計畫法、都市更新條例、土地徵收條例及其附屬法規)

就第一次考試考容積管制考慮因素、台灣省都市計畫區乙種工業區允許土地使用的大項目及審議機制來看,真讓考生對命題方向掌握有大海撈針之感。重點預測方面,土地徵收條例、都市更新條例及其附屬法規當中涉及估價內容條文應多加留意。

五、不動產投資與市場分析

此次出題除第一題不動產市場分析及第二題內在報酬率係一般可掌握重點外,第三題考到市場與產品區隔「策略」及第四題投資不動產考慮之法律實質及經濟/財務特性內容就讓人難以掌握標準答案。因此建議坊間相關參考書盡量參閱,讓自己應考時多點東西可發揮。

個人認為的出題重點,科目名稱既為不動產投資與市場分析,至少市場分析會出一題,至於淨現值法內部報酬率法,因屬常用投資方法當然要瞭解,另經驗法、比率分析及折現現金流量等基本財務可行性分析亦為基本準備內容。而隨著不動產證券化條例立法,不動產證券化亦不可輕忽。

本科可攜帶計算機,但以基本不具儲存程式功能為限,因此要習慣以簡易計算機進行運算。不動產投資常用的估價數學六大公式(複利現價率、複利年金現價率...)之應用,若考題未附錄附表可供查閱,硬要以簡易計算機進行運算,幾次方之運算功能只好要熟練,當然公式也就不免要熟記,至少估價理論及實務也多少可派上用場。

六、土地經濟學

準備方向建議參考歷屆相關考試考古題,地租理論、區位理論為基本命題趨勢。土地經濟學尤重經濟圖形分析,即使面對題目不知之以何種圖形表示亦盡量「套圖」,方能獲取高分。另時勢題型如WTO、容積移轉等亦需留意。

七、不動產估價理論(包括高層建築物估價)

不動產估價理論內容儘管有其深度,惟此科是付出心血後收穫較為顯著之一科。不像民法物權與不動產法規及土地利用法規之附屬法規命題範圍過廣,因此本科務請全盤瞭解估價內容,一來準備一科發揮兩科(理論與實務),二來既欲成為不動產估價師,估價能力自是專業本位。

準備上需熟悉不動產估價技術規則,因不動產估價技術則係主管機關訂定法規,自然要奉為絕對準繩。另本科既明定包括高層建築物估價,因此大樓估價所需掌握之樓層別效用比及地價分配率概念應為重點。另價值與價格觀念、不動產估價原則、土地開發分析法內容及評論,亦為個人所預測之命題方向。

八、不動產估價實務

第一次考試要考生製作一份估價報告書之題型,預料往後亦不出此類型,因此考生需熟記不動產估價技術規則所規定不動產估價報告書應記載之十四個項目、不動產估價作業程序及各種估價方法估價程序,作為估價報告書撰寫的架構主軸,再以技術規則規定的內容於報告中充分發揮。

最後記得要驗算,既然整份報告充滿各種計算過程,就別忘記一再反覆確認。

參、準備心態上之建議

最後以下四點與各位互勉:

一、要計畫循序的準備:因為要準備的內容實在不在少數,若沒有一套讀書計畫確實貫徹執行,不免多落得沒唸完甚至缺考的結局,因此一定要計劃循序的準備。

二、要有實事求是的精神:唯有確實了解所有考試相關法規內容才不會忘記,所讀的東西亦才會成為自己的一部分。

三、要有奮鬥到底的意志:如果很早就開始準備,近考試時雖不免近關情怯顯得彈性疲乏,記得務必堅持到最後一刻,考試當天每堂課之前的休息時間尤其決勝關鍵,持續準備直到鐘響上戰場。

四、要有孤注一擲的決心:大部分人因工作繁忙,無法全心準備而唸不完,心想今年考試累積讀書心得明年再來。倒不如有破釜沉舟的決心,勉勵自己一次考上,抱持這樣的意志才能使自己於考前達到最巔峰。

肆、結論

鑒於國內不動產市場對於不動產估價師之需求殷切,尤其刻正立法中之不動產證券化條例草案,因相關條文皆需借重不動產估價師出具估價報告書,故相關單位頻頻關切目前市場上究竟有多少不動產估價師,由此可見不動產估價市場前景可期。因此期盼各位皆能儘早於不動產估價師考試中金榜題名,早日成為具專業水準、最優秀之不動產估價師,共同協助推動我國不動產估價師制度邁向新世紀里程碑。                      

作者為內政部地政司張司長元旭、游估價師適銘